L'encadrement des loyers

Dans certaines villes, le loyer d’un logement ne peut pas dépasser un plafond fixé par arrêté préfectoral. Un loyer au-dessus expose à une demande de diminution du loyer et à une amende. FairePlace le vérifie pour vous, dans l’onglet Finances du bail.

Les territoires concernés

L’encadrement s’applique aujourd’hui à neuf territoires :

• Paris
• Lille, Hellemmes et Lomme
• Plaine Commune
• Lyon et Villeurbanne
• Est Ensemble
• Montpellier
• Bordeaux
• Pays Basque, pour les communes désignées par arrêté
• Grenoble-Alpes Métropole, pour les communes désignées par arrêté

Pour savoir si une adresse est concernée, et quel plafond s’y applique, vous pouvez utiliser notre simulateur d’encadrement des loyers ou celui de service-public.fr.

Ne confondez pas l’encadrement avec la zone tendue, qui couvre beaucoup plus de communes. En zone tendue, il n’y a pas de plafond au m², mais le loyer d’un nouveau locataire ne peut pas dépasser celui du précédent, sauf exceptions. FairePlace vérifie aussi cette règle.

Ce que vérifie FairePlace

Ouvrez le bail, onglet Finances, puis Vérifier la conformité.

La vérification porte sur quatre points :

• La zone : le logement est-il dans un territoire encadré, ou en zone tendue ?
• Le plafond : le loyer de référence au m² et le loyer de référence majoré, lus dans la grille préfectorale. Ils dépendent du nombre de pièces, de l’époque de construction, et du fait que le logement soit loué vide ou meublé.
• La révision IRL : l’indice de référence des loyers qui sert à réviser le loyer chaque année, avec son trimestre de référence et la date de la prochaine révision.
• Les règles de relocation en zone tendue.

La ligne du loyer, en un coup d’œil

Sous le contrôle, la ligne Loyer, encadrement et révision résume où en est le bail, même quand vous n’avez rien lancé :

La ligne indique	Ce que ça veut dire
encadrement non vérifié	La vérification n’a pas encore été faite. Ce n’est pas un défaut du bail
encadrement applicable, plafond non vérifiable	Le logement est dans un territoire encadré, mais le plafond ne peut pas être calculé. Voir plus bas
encadrement vérifié · points à regarder	La vérification a été faite, et le résultat signale quelque chose à lire

Ce que veut dire chaque résultat

Ce que vous lisez	Ce que ça veut dire	Quoi faire
Zone non soumise à l’encadrement des loyers	Le logement n’est dans aucun territoire encadré	Rien pour le plafond. La règle de relocation peut s’appliquer si la commune est en zone tendue
Avertissement : certains éléments nécessitent votre attention	Le loyer respecte le plafond, mais une règle s’applique à votre bail, par exemple celles de la zone tendue	Lisez les recommandations sous Détails de la conformité
Un point non conforme, avec une correction proposée	Un montant ou une mention ne respecte pas la règle	Relisez, puis Appliquer les mises à jour automatiques
Vérification impossible, avec Encadrement applicable, plafond non vérifiable	Le logement est encadré, mais le plafond n’a pas pu être calculé. Rien n’a été vérifié	Voir la section suivante

Quand FairePlace peut mettre le bail à jour, une carte Mise à jour recommandée liste ce qu’il changera : les loyers de référence au m², les informations IRL, le type de zone et le statut de conformité.

Appliquer les mises à jour automatiques ne modifie encore rien. Une fenêtre vous montre d’abord chaque valeur, l’ancienne à côté de la nouvelle, ou « déjà à jour » quand rien ne change. C’est Confirmer et appliquer qui enregistre, avec les loyers de référence de votre zone, repris dans le bail.

« Plafond non vérifiable » : les deux causes

Le message qui accompagne l’avertissement vous dit laquelle vous concerne.

Il manque une information sur le logement

C’est le cas le plus fréquent : un logement créé depuis l’accueil n’a ni nombre de pièces ni date de construction.

Le plafond se lit dans une grille, par nombre de pièces et par époque de construction. Entre un studio et un quatre-pièces, il peut varier du simple au double. FairePlace ne devine pas ces deux informations : il vous les demande.

Complétez la fiche du bien : Biens, le logement, Modifier, onglet Général.

• Nombre de pièces, dans la rubrique Caractéristiques. Elle est présentée comme facultative, mais sans elle le plafond ne peut pas être vérifié.
• Date de construction, en face. À défaut, FairePlace utilise celle de l’immeuble, puis l’année indiquée sur le DPE.

Enregistrer, puis revenez sur le bail et relancez Vérifier la conformité.

Le barème du territoire n’est pas encore intégré

C’est le cas aujourd’hui du Pays Basque et de Grenoble-Alpes Métropole. Vos données ne sont pas en cause, et le plafond existe bel et bien. Vérifiez-le sur le simulateur officiel avant de fixer le loyer :

• Simulateur de la Communauté Pays Basque
• Simulateur de Grenoble-Alpes Métropole

À Grenoble, le périmètre est défini au bâtiment près : le simulateur vous dit si votre adresse est concernée, et dans quelle zone tarifaire.

Dans les deux cas, ne considérez pas le bail comme conforme sur ce point tant que le plafond n’a pas été vérifié.

Ce que dit la loi, en bref

• Le plafond. Le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la signature du bail. Un complément de loyer n’est possible que si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, et le bail doit le justifier.
• Au-dessus du plafond. Le locataire peut demander la diminution du loyer et le remboursement du trop-perçu, devant la commission départementale de conciliation, puis devant le juge. Le préfet peut aussi infliger une amende allant jusqu’à 5 000 € pour un particulier, 15 000 € pour une société.
• Les logements classés F ou G au DPE. En France métropolitaine, leur loyer ne peut plus être augmenté : ni par la révision annuelle, ni au renouvellement du bail, ni à la relocation en zone tendue.

Le détail des règles est sur service-public.fr.

Articles connexes : Créer un bail de location | Les annexes du bail | Ajouter un bien